Diritto Contrattuale | La ripartizione delle spese nelle locazioni ad uso commerciale

Nel nostro ordinamento l'art. 1571 c.c. definisce il contratto di locazione come "il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all'altra "una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato "corrispettivo". Soffermandoci sulla locazione di beni immobili, e in particolare sulla locazione di beni immobili ad uso commerciale, analizzeremo il tema della ripartizione delle spese tra locatore e conduttore per quanto riguarda gli oneri accessori e le spese di manutenzione. Anche per gli immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione, così come per quelli ad uso abitativo, la materia dell'imputazione degli oneri accessori è disciplinata dall'art. 9 L. 392/78 in quanto richiamato dall'art. 41 della medesima legge. Tale norma prevede che le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento dell'aria e allo spurgo dei pozzi neri/latrine, nonché alla fornitura degli altri servizi comuni, sono totalmente a carico del conduttore, mentre quelle relative al servizio di portineria sono dovute da quest'ultimo nella misura del 90%.

I patti contrari a quanto disposto dall'articolo sopra citato sono validi esclusivamente se più favorevoli al conduttore in applicazione dell'art. 79 della stessa legge. Per esempio, è stata ritenuta invalida la clausola contrattuale che obblighi il conduttore al pagamento forfettario degli oneri accessori in quanto in contrasto con il principio di specificità di essi. Non costituendo il pagamento di tali oneri obbligazione principale del conduttore, il mancato pagamento degli stessi incidere sul rapporto contrattuale solamente quando le somme non pagate sono elevate, in tal modo che l'equilibrio delle prestazioni risulti alterato. Da ciò discende che il mancato pagamento degli oneri accessori da parte del conduttore farà sorgere il diritto in capo al locatore di ottenere la risoluzione del rapporto solo se le spese impagate superino un determinato ammontare. Nel caso in cui l'immobile faccia parte di un complesso condominiale è poi prevedibile che vi siano servizi e/o beni (fornitura di acqua, riscaldamento, ascensore, corrente elettrica, etc.) che nella maggioranza dei casi non sono di pertinenza esclusiva dell'immobile oggetto del contratto di locazione. In tal caso è da sottolineare, anche ove il contratto di locazione preveda il pagamento di tali spese da parte del conduttore, l'amministratore del condominio potrà avanzare richiesta di pagamento delle stesse esclusivamente nei confronti dei proprietari e non anche degli eventuali conduttori, nei cui confronti è esclusa la possibilità -per l'amministratore- di esperire un'azione diretta. Dunque, ove il conduttore non ottemperi al pagamento delle spese a suo carico competerà al proprietario/locatore provvedervi e solo successivamente potrà agire nei confronti del conduttore per ottenere il rimborso di quanto pagato. Passando ora ad esaminare la questione della manutenzione dell'immobile richiamiamo innanzitutto il disposto dell'art. 1576 c.c. secondo il quale: "il "locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni "necessarie, escluse quelle di piccola manutenzione che sono a carico del "conduttore." Il limite dell'obbligazione del locatore consiste nella necessità dell'intervento, il quale dovrà essere effettuato indipendentemente dal costo e dalla proporzionalità con il canone di locazione pattuito.

In base a quanto sancito dall' art. 1609 c.c. sono considerate spese di piccola manutenzione, e quindi di competenza del conduttore, quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non da vetustà o caso fortuito. Per esempio, tra le opere di piccola manutenzione rientrano la pittura periodica di pareti ed infissi interni, la sostituzione di vetri e serrature, la manutenzione dei tubi flessibili esterni all'impianto idrico del bagno, la pulitura dei canali di scolo. Sono invece escluse da questa categoria le opere come la pulitura degli infissi esterni, quelle concernenti gli impianti interni alla struttura dell'immobile (elettrico, idrico, termico) e quelle per l'erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell'immobile (salvo che i guasti manifestatisi non siano dipesi da un uso anormale della cosa locata da parte del conduttore). Il proprietario è quindi tenuto ad effettuare tutte le riparazioni, ordinarie o straordinarie che siano, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione e non può pretendere il rimborso delle spese sostenute per la manutenzione delle parti dell'immobile logorate dal normale uso, a meno che non dimostri che l'intervento si è reso necessario in conseguenza dello scorretto uso dell'immobile da parte del conduttore.

Va poi ricordato che, ai sensi dell'art. 1577 c.c., quando la cosa locata necessita di riparazioni non di competenza del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore, al quale non potrà essere imputata alcuna responsabilità conseguente al mancato intervento nel caso in cui non sia stato informato dal conduttore della necessità dell'intervento stesso. Per contro, il mancato avviso al locatore da parte del conduttore è fonte, per quest'ultimo, di responsabilità, soprattutto nel caso di aggravamento progressivo del danno. Nel caso di riparazioni da effettuarsi con urgenza il conduttore può provvedervi direttamente senza necessità di previa autorizzazione dandone contemporaneamente avviso al locatore e, ovviamente, ha diritto al rimborso delle spese sostenute. Ove invece il locatore non provveda, su richiesta del conduttore, ad eseguire riparazioni necessarie ancorché non urgenti, e sempre che le mancate riparazioni compromettano gravemente l'utilizzo dell'immobile, il conduttore potrà agire in giudizio chiedendo o la risoluzione del contratto o, in alternativa, la condanna del locatore all'esecuzione delle opere necessarie, oltre, in ogni caso, il diritto al risarcimento del danno arrecato ai suoi beni e/o alla sua attività dal ritardo nell'intervento.