Diritto Contrattuale | Il contratto di locazione commerciale

Gli artt. 27 e 42 della L. 392/78 disciplinano le locazioni non abitative, cioè quelle relative ad immobili utilizzati per l'esercizio di attività: industriali, commerciali, artigianali e di lavoro autonomo in genere, attività di interesse turistico, alberghiere, ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, di partiti e sindacati. Per la stipulazione di tali contratti -a differenza di quelli ad uso abitativo, per i quali la riforma del 1998 ha espressamente sancito la necessità della forma scritta a pena di nullità, ( ultimo comma art. 1 L. 431/98)- vige il principio della libertà di forma, con conseguente validità anche di accordi solo verbali o per fatti concludenti. Uniche eccezioni a tale principio si hanno per i contratti che originariamente prevedono una locazione di durata superiore ai nove anni (art. 1350 n. 8 c.c.), e per quelli in cui sia parte una pubblica amministrazione. Alla stipulazione del contratto di locazione conseguono necessariamente obblighi per entrambe le parti.

In particolare, per quanto riguarda il locatore, tali obblighi consistono : 1) nella consegna del bene, 2) nel mantenimento dell'immobile in buono stato, provvedendo a tutte le riparazioni necessarie; 3) al divieto di innovazioni che possano comportare una diminuzione del godimento del bene da parte del conduttore, 4) alla garanzia del pacifico godimento dell'immobile nel corso della locazione, nel senso che il locatore deve garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l'uso della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima, 5) nella garanzia per i vizi dell'immobile, che è un'obbligazione diversa e distinta da quelle della consegna del bene in buono stato e della manutenzione dello stesso, e consiste nella responsabilità del locatore per eventuali difetti dell'immobile che sussistono già al momento della consegna e che incidono sulla sua struttura, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale. Per contro, le obbligazioni del conduttore sono: 1) il pagamento del corrispettivo della locazione, 2) la presa in consegna del bene, 3) la diligenza nell'utilizzo dell'immobile, 4) il divieto di mutamento d'uso dell'immobile. A tale proposito è necessario precisare che, ai sensi dell'art. 80 L. 392/78, se il conduttore adibisce l'immobile ad un uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza e comunque entro un anno dal mutamento di destinazione ma, decorso tale termine senza che la risoluzione sia stata chiesta, la locazione rimane in essere ed al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all'uso effettivo dell'immobile; 5) la custodia dell'immobile, 6) la riconsegna del bene al termine della locazione nelle medesime condizioni in cui è stato ricevuto. Per quanto riguarda il canone di locazione, la sua determinazione è rimessa alla discrezionalità delle parti e l'unico limite imposto dalla legge sul punto è quello stabilito dall'at. 32 della L. 392/78 secondo cui le variazioni in aumento -se previste nel contratto- non possono essere superiori al 75% di quelle, accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, con conseguente nullità di tutte le clausole che stabiliscano difformi modalità di aggiornamento, in pejus, per il conduttore. L'omesso pagamento del canone alle scadenze concordate costituisce violazione della principale obbligazione del conduttore e legittima la richiesta di risoluzione del contratto da parte del locatore.

Se nel contratto di locazione è presente la clausola risolutiva espressa la risoluzione si verifica di diritto se il locatore dichiari di volersene avvalere. Nel caso in cui, invece, detta clausola manchi il locatore può chiedere giudizialmente la risoluzione del contratto e, a tale scopo, egli potrà, in alternativa: o proporre avanti al Tribunale territorialmente competente l'azione ordinaria di inadempimento, oppure proporre l'azione speciale di sfratto per morosità, la quale ultima può esser esperita decorsi venti giorni dal termine dalla scadenza prevista per il pagamento del canone, ovvero in caso di mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone. Il contratto di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso dall'abitazione ha durata legale minima di sei (per attività industriali, commerciali, artigianali, professionali, di interesse turistico, ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, di partiti e sindacati) o nove anni (per attività alberghiere e teatrali).

Conseguentemente, le clausole che prevedono una durata inferiore a quella sopra indicata sono colpite da nullità, il che non comporta la nullità dell'intero contratto, che rimane quindi in essere, ma solo della clausola in discussione, che viene automaticamente sostituita dalla corrispondente disposizione legale. La scelta del legislatore di limitare l'autonomia contrattuale nella determinazione della durata del contratto trova la propria ragion d'essere nell'esigenza di assicurare un periodo minimo di stabilità a colui che lochi un immobile per svolgervi un'attività di rilevanza economica o sociale. Se una delle pari intende recedere dal contratto alla prima scadenza deve darne comunicazione all'altra parte entro dodici mesi (diciotto per le locazioni alberghiere) antecedenti la scadenza stessa. In mancanza di disdetta dell'una o dell'altra parte il contratto prosegue per un identiche periodo (6 o 9 anni). Ai fini della certezza del raggiungimento dello scopo cui la disdetta è diretta, e cioè la sua conoscenza da parte del destinatario e la certezza della tempestività della comunicazione, si richiede che essa venga comunicata in forma scritta, a mezzo lettera raccomandata. La legge prevede un'ulteriore ipotesi di scioglimento del contratto di locazione, e precisamente il recesso da parte del conduttore. Tale fattispecie si differenzia dalla disdetta nel senso che, mentre scopo della disdetta è quello di far cessare il rapporto alla scadenza prefissata, impedendone solo la tacita rinnovazione per un ulteriore, identico periodo, lo scopo del recesso è invece quello di determinare lo scioglimento anticipato del contratto che, in mancanza, continuerebbe a produrre effetti sino alla sua naturale scadenza. Il nostro ordinamento contempla due fattispecie di recesso: l'una di tipo convenzionale e l'altra di tipo legale. La prima fattispecie prevede che nel contratto sia inserita apposita clausola che consenta al conduttore di recedere in qualsiasi momento, con un preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi al locatore a mezzo di lettera raccomandata. La seconda fattispecie riconosce al conduttore il diritto, qualora ricorrano gravi motivi e indipendentemente dalle previsioni contrattuali, di recedere in qualsiasi momento dal contratto, anche in questo caso con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata . Secondo il prevalente orientamento giurisprudenziale i gravi motivi che legittimano tale tipo di recesso devono essere: 1) determinati da fatti estranei alla volontà del conduttore; 2) imprevedibili, secondo un criterio di normalità; 3) sopravvenuti rispetto al momento della costituzione del rapporto; 4) di gravità tale da rendere oltremodo onerosa la persistenza del rapporto. In particolare la gravosità della prosecuzione della locazione va valutata soprattutto in relazione alla situazione economica complessiva del conduttore ed alla eventuale necessità per quest'ultimo di modificare la struttura e/o l'organizzazione aziendale e ridimensionare la propria attività. Quando -al di fuori dei casi di risoluzione per inadempimento, disdetta o recesso del conduttore- il contratto di locazione relativo ad immobili utilizzati per l'esercizio dell'impresa viene a cessare, la legge riconosce al conduttore, che viene a trovarsi nella necessità di dover trasferire altrove la propria attività per effetto di tale evento, il diritto alla corresponsione da parte del locatore di una indennità diretta a compensare la perdita dell'avviamento commerciale. L'indennità dovuta è pari a 18 mensilità (21 per le attività alberghiere) dell'ultimo canone corrisposto. L'indennità in oggetto consegue automaticamente alla cessazione del contratto di locazione ed al rilascio dell'immobile, nel senso che essa è dovuta indipendentemente dalla sussistenza in concreto di un avviamento e dalla perdita di esso.