Diritto Contrattuale | Il contratto di mediazione

Secondo l’art. 1754 cod. civ. è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. Il classico esempio di mediatore è quello immobiliare il quale mette in contatto, ai fini della stipula di un contratto di compravendita di un immobile, la persona interessata all’acquisto dello stesso con la persona interessata alla sua vendita. L’elemento caratterizzante la figura del mediatore è l’imparzialità; egli infatti non è legato alle parti da alcun rapporto (di collaborazione, di dipendenza, di prestazione d’opera, di rappresentanza). Il requisito dell’imparzialità è ciò che differenzia il mediatore dal procacciatore d’affari il quale è legato ad un parte da un rapporto di collaborazione: il procacciatore d’affari agisce, anche senza carattere di stabilità, nell’esclusivo interesse del preponente, solitamente imprenditore, raccogliendo proposte di contratto o ordinazioni presso terzi. La legge 39/1989 richiede che il mediatore sia iscritto al ruolo degli agenti di affari in mediazione istituito presso ciascuna Camera di Commercio. L’obbligo d’iscrizione vale anche per coloro che esercitano l’attività di mediatore in modo discontinuo o occasionale. L’iscrizione non estende i suoi effetti al di là del soggetto al quale si riferisce; per cui se all’albo è iscritta una persona fisica, l’iscrizione al ruolo varrà solo per costei e non anche per eventuali sue società le quali, a loro volta, dovranno essere iscritte al ruolo dei mediatori ove anch’esse esercitino tale attività. L’iscrizione nel ruolo è a titolo personale; l’iscritto non può delegare le funzioni relative all’esercizio della mediazione, se non ad altro mediatore iscritto nell’apposito ruolo. Le conseguenza della mancata iscrizione a detto ruolo sono molto importanti in quanto il mediatore “abusivo” (cioè non iscritto nell’apposito ruolo) non ha diritto alla provvigione ed ove essa sia stata percepita deve essere restituita (senza che il mediatore possa agire in base ai principi dell’arricchimento senza causa); inoltre al mediatore “abusivo” può essere applicata la sanzione amministrativa della multa da € 7.500,00 ad € 15.000,00.=. Solo il mediatore iscritto nell’apposito ruolo ha diritto di pretendere il pagamento della provvigione per l’attività prestata. L’art. 1755 cod. civ. stabilisce che il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La provvigione deve dunque essere corrisposta da tutte le parti che hanno partecipato all’affare, salvo ovviamente un diverso accordo con il mediatore. Il problema principale sul punto è stabilire quando l’affare può dirsi concluso con conseguente nascita dell’obbligo di corrispondere la provvigione. Il termine “affare” va intenso in senso lato e comprende ogni operazione di contenuto economico avente una utilità di carattere patrimoniale per le parti e generatrice di un rapporto obbligatorio fra le parti. Pertanto, l’affare deve ritenersi concluso allorché si sia costituito fra le parti un vincolo giuridico suscettibile di esecuzione in forma specifica (coattiva) o fonte di responsabilità risarcitoria. Ad esempio, il diritto alla provvigione sorge con la stipula di un contratto preliminare. Vista la particolare ricorrenza della situazione, è bene rammentare che i contratti di compravendita immobiliare stipulati tramite formulari predisposti dalle agenzie immobiliari, sono già di per sé dei contratti preliminari anche se, a volte, prevedono la successiva stipula di un altro contratto preliminare. Ciò significa che già con la sottoscrizione di detti formulari da parte del venditore e dell’acquirente sorge per il mediatore il diritto alla provvigione. E tale diritto persiste anche nel caso in cui le parti decidano in seguito di modificare il contratto o di scioglierlo o nel caso di inadempimento di una delle parti: anche in tal caso il mediatore avrà comunque diritto di essere pagato. E’ poi da segnalare che il rapporto di mediazione non postula necessariamente un preventivo accordo delle parti sulla persona del mediatore o con il mediatore, ma è configurabile anche in relazione ad una materiale attività di intermediazione che i contraenti accettano anche tacitamente, utilizzando i risultati di detta attività ai fini della stipula del contratto. Ne deriva che, ove il rapporto di mediazione sia sorto per incarico di una delle parti, ma abbia avuto poi l’acquiescenza dell’altra, quest’ultima resta anch’essa vincolata verso il mediatore. Per quanto riguarda l’ammontare delle provvigioni, l’art. 1755 cod. civ. stabilisce che la misura delle stesse e la proporzione in cui deve gravare su ciascuna parte, sono determinate dalle parti; in caso di mancanza di un accordo, si applicheranno le tariffe professionali o gli usi e, in caso di loro mancanza, l’ammontare della provvigione verrà stabilito dal Giudice secondo equità. Il diritto alla provvigione si prescrive in un anno dal giorno della conclusione dell’affare. Il termine di prescrizione può essere interrotto tramite idonea lettera di messa in mora inviata dal mediatore o in caso di riconoscimento di debito proveniente dal debitore. Nel caso in cui l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi avrà diritto a una quota della provvigione; ovviamente il diritto alla divisione della provvigione tra più mediatori sorge soltanto quando essi abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa (ovvero autonomamente, ma giovandosi l’uno dell’attività espletata dall’altro) alla conclusione dell’affare in modo da non potersi negare l’esistenza di un nesso di causa tra i loro interventi e la conclusione dell’affare. L’art. 1756 cod. civ. stabilisce che il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l’affare non è stato concluso; è comunque ammesso un patto contrario rispetto a quanto stabilito da detto articolo. Ovviamente il mediatore deve agire con diligenza, correttezza e buona fede; in quest’ottica deve leggersi una particolare disposizione normativa secondo la quale il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare che possono influire sulla conclusione delle stesso. E’ obbligo del mediatore rendere note anche quelle circostanze che avrebbero indotto le parti a concludere quel contratto a condizioni diverse. Nel caso di violazione di detta norma e quindi di comportamento negligente, mendace o reticente, la sanzione sarà quella del risarcimento dei danni. La tematica in questione è particolarmente significati in materia di vendite immobiliare in quanto la mancata informazione al promissorio acquirente sull’esistenza di un’irregolarità urbanistica non ancora sanata, della quale il mediatore doveva e poteva essere edotto, giustifica il rifiuto del promissorio acquirente di corrispondere la provvigione (per altro, in assenza di un incarico specifico, il mediatore immobiliare non è tenuto a svolgere particolari indagini di natura tecnico-giuridica al fine di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell’affare, ma è solo obbligato a comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza). (Articolo pubblicato su MAC – Rima Editrice del mese di settembre 2011)